شرایط فسخ قراردادهای ملک

درهر قرارداد ممکن است یکی از طرفین یا هر دوطرف ، بعر از عقد آن با مشکلاتی روبرو شوند و خواهان فسخ قرارداد باشند.در مبحث قراردادهای املاک نیز این اتفاق ممکن است رخ دهد.حال قرار است در این مقاله درمورد شرایط فسخ قراردادهای ملک ، آگاه شویم.

اگر معامله ای در پیش دارید باید مطمئن شوید که از شرایط فسخ باخبر هستید اما قبل از آن فراموش نکنید که هیچ معامله ای را به خصوص معاملات ملکی را بدون خواندن تمامی بندهای آن امضا نکنید چون قانون دربرابر بی دقتی شما در هنگام امضای قرارداد هیچ مسئولیتی را قبول نخواهد کرد.

فسخ قرارداد چیست؟

اگر شما در لغت نامه به دنبال معنی کلمه فسخ باشید به معانی همچون ، نقض ، باطل کردن ،برهم زدن و … می رسید.اما در اصطلاح به معنی برهم زدن قرارداد می باشد. قطعا این اتفاق توسط یکی از طرفین قرارداد خواهد افتاد اما اینکار تنها باشرایطی امکان پذیر می باشد.

در تمامی قراردادهای ملکی یک بند درخصوص فسخ قرارداد وجود دارد و اکثریت شرایط آن را دو طرف تعیین خواهند کرد یا در مواردی با پیشنهاد ثالث که ممکن است بنگاه معاملاتی داشته باشد.

از آنجا که خیلی از موارد به دلیل باثبات نبودن قیمت ها امکان فسخ قرارداد بسیار بالا رفته است ، این شرایط در قولنامه ها نوشته میشود و به امضای طرفین میرسد تا هیچ کدام ضررهای کلانی را از بابت فسخ قرارداد متحمل نشوند.

اگر یک طرف معامله بخواهد قرارداد را طبق قولنامه و شرایط نوشته در آن برهم زند دیگر نیاز به رضایت طرف دوم ندارد و می تواند قرارداد را فسخ کند. این حقی است که قانون به دو طرف می دهد. پس اگر قراردادی دارید و شرایط فسخ آن را درست رعایت کنید به راحتی قانون به شما اجازه فسخ یک طرفه قرارداد را می دهد.

انواع فسخ

دو راه برای فسخ قرارداد وجود دارد که در ادامه به آن ها خواهیم پرداخت:

1.فسخ بر اساس توافق طرفین

2.فسخ بر اساس قانون:فسخ قانونی حتی اگر در قرارداد و در شرایط فسخ نیامده باشد زمانی رخ میدهد که یکی از طرفین برحسب قانون متوجه ضرری شده باشند.

فسخ براساس قانون مدنی

در برخی مواقع در شرایط قولنامه و قرارداد ذکر میشود که باتوجه به نظر و توافق طرفین قرارداد فسخ خواهد شد که این خود نیازمند رضایت دوطرف میباشد.به اجازه فسخ قرارداد در قانون به اصطلاح خیار گفته میشود.

برای فسخ اصولا مدت زمانی تعیین میشود و آن در قرارداد منعقد خواهد شد که تنها در این مدت می توانند فسخ را انجام دهند ، به این نوع فسخ ، خیار شرط نیز می گویند . در این نوع فسخ هردو طرف خریدار و فروشنده می توانند اقدام به فسخ قرارداد کنند.

اگر خریدار تا سه روز مبلغ چک را با فروشنده تسویه نکند ، فروشنده حق دارد ملک را تحویل ندهد و قرارداد را فسخ کند ، در قانون مدنی اینگونه فسخ را خیار تاخیر ثامن می گویند.

اگر خریدار عیب یک ملک را بعد از قرارداد ببیند حتی اگر پول ملک را کاملا تسویه کرده باشد اما از عیب موجود باخبر نشده باشد امکان فسخ را دارد و به اینگونه فسخ ، خیار عیب نیز گفته می شود.

با توجه به تغییر روزافزون و چشم گیر قیمت املاک ،برخی از فروشندگان پس از عقد قرارداد ممکن است متوجه بالا رفتن قیمت ملک خود شوند و به دلیل طمع از قرارداد پشیمان شده باشد و خواهان فسخ قرارداد با خریدار باشند مخصوصا در شرایطی که خریدار قادر به پرداخت ذمبلغ جدید نباشد. درچنین شرایطی اگر فروشنده ادعای ضرر بکند میتواند از خیار غبن فاحش استفاده کند و معامله را فسخ کند اما از طرفی هم خریدار دچار ضرر شده  و قادر به خرید ملکی با مبلغ موجود خود نیست پس می تواند از فروشنده شکایت کند.

شرایط فسخ قرارداد

در هنگام عقد قرارداد  و امضای آن از این نوع موضوع مطمئن شوید که امکان فسخ در قرارداد به شما داده شده است در غیر اینصورت ممکن است امکان فسخ قرارداد را از خودتان صلب کرده باشید.

در نظر داشته باشید که فسخ قرارداد باید با دلایل مشخص و موجهی باشد پس قبل از عقد آن از تصمیم خود اطمینان کسب کنید.همانگونه که عقد قرارداد باید توسط شخصی عاقل انجام شود فسخ قرارداد نیز به همین صورت باید باشد.

در زمان بستن قرارداد زمانی برای تحویل ملک ، انتقال سند به نام خریدار  و تسویه کردن مبلغ ملک به فروشنده تعیین می شود.اهمال کاری در هرکدام یک از این امور چه از طرف خریدار و چه از طرف فروشنده ، می تواند فسخ قرارداد را در پی داشته باشد.

توجه داشته باشید هرچه جوهر قرارداد تازه تر باشد فسخ قرارداد راحت تر میباشد به عبارتی هرچه مدت زمان کمتری از عقد قرارداد گذشته باشد دوطرف راحت تر می توانند قرارداد به دلایل موجه فسخ کنند.

مثلا زمانی که خریدارملک مبلغ پول را به فروشنده داده و فروشنده به اعتماد آن کلید ملک را در اختیار وی قرار داده است اما مابقی مبلغ را تسویه نکرده ، فروشنده به سختی می تواند پول خود را از شخص خریدار که حال در ملک وی ساکن شده ، بگیرد.

جریمه فسخ قرارداد

اگر در قرارداد این مورد ذکر شده باشد و جریمه برای آن در نظر گرفته شده باشد فردی که می خواهد معامله را فسخ کند (البته به دلایلی جز دلایل قانونی مانند معیوب بودن ملک ) باید مبلغی را به طرف دیگر معامله بدهد.

به طور کلی در عقد هر قراردادی باید هوشمندان عمل کرد و تمامی بندهای آن را خواند تا مطمئن شوید می توانید به طرف مقابل خود اعتماد کامل داشته باشید.