کلاهبرداری های رایج در زمان خرید ملک که باید توجه کنیم
درست است که بازار ملک یک بازار رقابتی است و نیاز به اقدام سریع دارد، اما خریداران، فروشندگان و مستاجران باید با احتیاط فراوان عمل کنند. معاملات خرید، رهن و اجاره ملک هر سه شامل تبادل مقادیر زیادی پول نقد است و بدیهی است که پول نقد کلاهبرداران را به سوی خود جذب میکند. با ما همراه باشید تا با انواع رایج کلاهبرداری در زمینه ی معاملات ملکی آشنا شوید.
پیش فروش املاک
یکی از متداولترین روشهای کلاهبرداران در بازار مسکن، پیش فروش املاک است. در سال‌های اخیر با توجه به افزایش قیمت آپارتمان در کنار کاهش قدرت خرید مشتریان، قراردادهای پیش فروش ساختمان از رونق بسیاری برخوردار شدند. همراه با افزایش قراردادهای پیش فروش مسکن، دعواهای حقوقی مرتبط با آن نیز رشد چشمگیری داشته است. چه بسیار مواردی که اشخاص اقدام به پیش فروش آپارتمان‌های نیمه ساخت و حتی ساخته نشده کرده‌اند. اما بعد از مدتی خریدار دریافته است که خانه‌ای در کار نبوده است و فروشنده سرش را کلاه گذاشته است.
فروش ملک به عنوان نمایندهی مالک
در این نوع کلاهبرداری فردی با جعل وکالت نامه خود را نماینده یا وکیل صاحب ملک معرفی نموده و با ارائهی دلایلی نظیر عدم حضور فرد در کشور یا ناتوانی جسمی صاحب ملک، اقدام به سودجویی و کلاهبرداری در خرید و فروش ملک میکند.
فروش ملک نامعتبر
در مواردی مشاهده شده که فروشنده یا دفاتر املاک نامعتبر، واحدی را به مشتری نشان داده اما در قرارداد، مشخصات ملک دیگری را قید کرده‌اند که یا اصلا وجود خارجی نداشته و یا با مشخصات ملک بازدید شده کاملا مغایرت داشته است.
خرید و فروش ملکی که در رهن بانک میباشد
گاهی کلاهبرداران با استفاده از قولنامه و سند عادی اقدام به فروش ملکی که در رهن بانک بوده است، می‌کنند. بر اساس ماده ۷۹۳ قانون مدنی، راهن نمی‌تواند در رهن تصرفی کند که منافی حق مرتهن باشد مگر به اذن مرتهن. با توجه به رای وحدت رویه‌ای که در این خصوص وجود دارد، راهن نمی‌تواند مال مرهونه را بفروشد چرا که حق مرتهن که همان فرد طلبکار است. از این رو باید توجه داشته باشید اگر قصد خرید ملکی را دارید که در رهن بانک است، نیاز است تا در قرارداد این مورد و مدت زمانی که ملک در رهن است ذکر شود.
فروش ملک از طریق جعل اسناد
برخی از سودجویان و کلاهبرداران با شناسایی املاکی که مدتها از مالکانشان خبری نبوده اقدام به جعل سند مینمایند. سپس با استفاده از اسناد جعلی و گاهی با همدستی دفاتر املاک نسبت به فروش این واحدها اقدام مینمایند.
فروش یا اجاره ملک به چندین نفر
گاهی کلاهبرداران ابتدا برای تنظیم قرارداد، سند ملک را در اختیار یک دفتر املاک قرار میدهند و پس از آن با استفاده از سند ملک در دفتر املاک دیگری اقدام به فروش همان ملک مینمایند. گاهی نیز کلاهبرداران در ابتدا با استفاده از تبلیغ‌های فریبنده افراد متقاضی خرید مسکن را دعوت به سرمایهگذاری در پروژه‌های خود می‌کنند. سپس با جلب اعتماد مردم، با آنها قراردادهای داخلی را به امضا می‌رسانند. این قراردادها نه جایی ثبت میشود و نه کسی از آنها اطلاع دارد. ثبت نشدن این اسناد در سامانه‌ی یکپارچه سبب میشود که هیچ کس اطلاعی از وضع معاملات صورت گرفته بر روی ملک نداشته باشد و براحتی املاک را به چندین نفر می‌فروشند.
فروش ملک به نمایندگی از افراد حقوقی
گاهی کلاهبرداران خود را به عنوان نماینده افراد حقوقی و یا شرکتها معرفی نموده و اقدام به فروش املاک تحت مالکیت آن شرکتها مینمایند.
فروش ملک اجاره ای
گاهی شخصی که ملک را اجاره کرده، پس از مدتی خود را به عنوان مالک معرفی نموده و برای فروش ملک اجارهای اقدام مینماید.
عدم پایبندی طرفین معامله به تعهداتشان
گاهی خریدار در ابتدای معامله هزینه را به صورت تمام و کمال پرداخته، سپس فروشنده ادعا کرده که ملک را نفروخته و حاضر نشده سند را به نام خریدار منتقل کند، یا اینکه فروشنده بعد از دریافت وجه متواری شده و به تعهدات خود عمل نکرده است. در مورد خریدار هم میتواند این حالت رخ بدهد. ممکن است فروشنده سند خود را به صورت کامل و قانونی به نام خریدار منتقل کند، اما خریدار ادعا کند که من ملکی را نخریده‌ام و خانه از اول به نام من بوده است و پول را ندهد.
نکاتی که در هنگام معاملات ملکی باید به آنها توجه کرد:
اطلاعات کسب کنید.
سعی کنید تا جایی که امکان دارد دربارهی قوانین و مقررات مربوطه اطلاعات کسب کنید و یا از مشاورین حقوقی کمک بگیرید. نا آگاهی از قوانین و مقررات علت اصلی افتادن افراد به دام کلاهبرداران میباشد.
اعتماد نکنید.
در زمینه ی معاملات ملکی به صحبت های اشخاص اعتماد نکنید و فریب ظاهر را نخورید. در تمامی موارد جانب احتیاط را رعایت نمایید. طمع نکنید. چنانچه قیمت ملک پایینتر از ارزش واقعی آن میباشد، به این موضوع شک کنید.
عجله به خرج ندهید.
ترس از پشیمان شدن طرف معامله و یا نگرانی از کاهش ارزش پول به علت نرخ تورم بالا میتواند از دلایل عجله افراد در معاملات ملکی باشد. در صورتی که در معاملات ملکی باید اصل همزمانی را در نظر بگیرید. همزمانی در معاملات به آن معناست که هر دو طرف قدم به قدم در راستای اجرایی کردن معامله پیش بروند و در هر مرحله میزان مشابهی از تعهدات خود را اجرا کنند.
مشاورین املاک مجاز را بشناسید.
تنها مشاوران املاکی که از اتحادیه‌ی مشاورین املاک مجوز رسمی برای کار خود داشته باشند، قابل اعتماد هستند و صرف داشتن یک مغازه که بر سر در آن عبارت مشاور املاک نوشته شده، برای تنظیم مبایعه، کفایت نمی‌کند. حتما به مشاورین املاکی مراجعه کنید که مجوز دارند زیرا این امر به عنوان شاهدی بر معامله، در واقع تضمین‌کننده‌ی صحت حقوقی معامله است.
با مراجعه به بخش جست‌و‌جوی مشاورین املاک مجاز در وب‌سایت سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور به آدرس www.iranamlaak.ir از مجاز بودن بنگاهی که به آن مراجعه کرده‌اید اطمینان بیابید.
کد رهگیری دریافت کنید.
در هنگام انجام معاملات ملکی حتما کد رهگیری املاک را دریافت نمایید. کد رهگیری یک کد 13 رقمی بوده که در صفحه چهارم مبایعه نامه و در سمت چپ پایین برگه ثبت شده است. این کد رهگیری همچنین هنگام ثبت معامله در سیستم به شماره همراه فرد خریدار و فروشنده نیز ارسال میگردد.
مدارک را به صورت دقیق بررسی نمایید.
مدارک شناسایی و وکالت نامه قانونی فروشنده یا امضا کنندگان قرارداد را به طور دقیق بررسی کنید. شرایط ملک و وضعیت سند مورد معامله را بررسی نمایید. حتما وضعیت ملک مورد معامله را از نظر ثبت در دفتر اسناد، مشاعات ساختمان، توابع و ملحقات، ورث های، وثیقه ای و توقیفی بودن بررسی نمایید.
اسناد ملکی دارای اقسام متفاوت با قوانین ثبتی مختص به خود هستند. لذا خریدار یا مستاجر پیش از عقد قرارداد باید از نوع و وضعیت سند آگاه شود. اگر نکته مبهمی در مورد وضعیت سند مالکیت مشاهده میشود، رودربایستی نکنید و تمامی مواردی که حاکی بر بی شک و شبهه بودن ملک مورد نظر است را از شخص فروشنده طلب کنید. برخی زمین‌ها در محدوده‌ی طرح تفصیلی قرار گرفته‌اند که اصطلاحاً گفته میشود درون طرح قرار دارند؛ بنابراین قبل از خرید زمین باید دربارهی مشمول طرح نبودن ملک مربوطه مطمئن شوید.
در این مقاله سعی شد کلاهبرداریهای رایج در هنگام معاملات ملکی عنوان گردد. بدیهی است که کلاهبرداری ها به موارد ذکر شده محدود نمیگردد، اما بی شک رعایت نکات ذکر شده میتواند تا حد زیادی افراد را از شر کلاهبرداران در امان بدارد.